Promulguée en août 2021, la loi Climat et Résilience bouleverse progressivement le paysage de l'investissement immobilier dans l’Hexagone. Cette législation ambitieuse a pour but de réduire l'empreinte carbone du parc immobilier français et impose de nouvelles contraintes aux propriétaires bailleurs.
Les passoires thermiques dans le viseur
Au cœur de cette réforme se trouve la lutte contre les passoires thermiques, ces logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis août 2022, les propriétaires ne peuvent plus augmenter les loyers de ces biens énergivores lors du renouvellement du bail ou de la relocation. Cette mesure touche environ 4,8 millions de logements en France, soit près de 17 % du parc locatif privé.
Un calendrier d'interdictions progressives
La loi établit un calendrier strict d'interdiction de location. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ont été interdits à la location. Cette interdiction s'étendra aux logements F en 2028, puis aux logements E en 2034. Ces échéances créent une urgence pour les investisseurs qui doivent anticiper des travaux de rénovation énergétique souvent coûteux, estimés entre 15 000 et 50 000 euros selon l'ampleur des travaux nécessaires.
L'audit énergétique obligatoire
Depuis avril 2023, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G nécessite la réalisation d'un audit énergétique. Plus complet que le simple DPE, ce document propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance énergétique du bien. L’obligation d’un audit énergétique s'étendra aux logements E en 2025 et aux logements D en 2034.
Opportunités et stratégies d'investissement
Paradoxalement, cette contrainte réglementaire crée des opportunités pour les investisseurs immobiliers. Les biens mal classés voient leur valeur diminuer, ce qui offre des possibilités d'acquisition à prix réduit pour les investisseurs prêts à rénover. Les aides publiques comme MaPrimeRénov' peuvent financer jusqu'à 90 % des travaux pour les ménages les plus modestes. Qu’on se le dise ! Certaines opérations vont particulièrement devenir rentables.